Op deze bladzijde vind je informatie over de aankoopprocedure van onroerend goed in Portugal, de kosten hiervan, de belastingvoordelen voor "niet gewone ingezetenen", en de belasting bij verkoop van je onroerend goed in Portugal (mais valias).
zo koop je onroerend goed in Portugal
Heb je je droomplek gevonden in het zonnige zuiden van Portugal, dan is het goed om te weten waar je op moet letten bij de afwikkeling van het koopproces:
1. Kom een koopprijs overeen met de verkoper. Meestal is er wel een onderhandelingsmarge tussen de vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs.
2. Vraag een persoonlijk fiscaal nummer (Numero Fiscal de Contribuinte) aan bij de plaatselijke belastingdienst (Finanças). Je hebt hiervoor alleen een identiteitsbewijs nodig. Het is eenvoudig zelf te doen en voor een paar euro afgehandeld. Je kunt dit echter ook laten doen door je advocaat.
3. Open een bankrekening in de buurt. Dit is eenvoudig zelf te doen. Je hebt normaliter enkel je identiteitspapieren nodig en een bescheiden inleg. Kijk hier voor meer informatie over het openen van een rekening in Portugal.
4. Neem contact op met een solicitador (regelt overdracht van onroerend goed maar is geen advocaat) of advogado (advocaat met een Dr.-titel) om je te helpen bij het koopproces. Hij / zij verzamelt alle benodigde documenten en controleert of het onroerend goed correct is geregistreerd en vrij van schulden. Kies een onafhankelijke wettelijke vertegenwoordiger om ervoor te zorgen dat jouw belangen worden behartigd. De kosten voor deze vertegenwoordiger bedragen tussen de 1 en 2 % van de verkoopprijs.
5. Laat je wettelijke vertegenwoordiger een voorlopig koopcontract opstellen (Promessa de Compra e Venda). Bepaal daarbij de overeengekomen aanbetaling (10-20%) en spreek een datum af om de aankoop te voltooien. Als de verkoper zijn verplichting niet nakomt, moet hij het dubbele van de aanbetaling terugbetalen. Als de koper na tekening van het voorlopig koopcontract terug wil treden, dan is hij zijn aanbetaling aan de verkoper kwijt. Deze stap kan worden overgeslagen. Er kan besloten worden direkt de koopakte bij de notaris te ondertekenen en de gehele verkoopprijs in één keer te betalen.
6. Tekening van de koopakte bij de notaris.
Voor de voltooiing van de verkoop (Escritura Publica de Compra e Venda) ondertekenen beide partijen de akte bij een notaris. Het is ook mogelijk je wettelijke vertegenwoordiger volmacht te geven om namens jou te ondertekenen. Dit is ook het moment om het saldo van de aankoopprijs te betalen. Let wel: de notaris bemoeit zich zelf niet met de betaling. Dat regel je zelf, of het gaat via je wettelijke vertegenwoordiger.
7. Het contract moet worden geregistreerd bij het Kadaster (Conservatoria do Registo Predial) en de plaatselijke belastingdienst. Meestal doet de wettelijke vertegenwoordiger dit, maar het is belangrijk dit te controleren. Pas na deze registratie ben je de officiële eigenaar van het onroerend goed.
Wat kost het om onroerend goed in Portugal te kopen?
- Een solicitador/advocaat rekent tussen de 1 en 2% van de verkoopprijs
- Zegelbelasting - 0,8% van de verkoopprijs
- De overdrachtsbelasting (Imposto Municipal sobre Transmissçao Onerose de Imóveis - IMT) is afhankelijk van de verkoopprijs en van het feit of je het onroerend goed als je officiële woonplaats wilt gebruiken of niet. Als je hier komt wonen en je als inwoner registreert, zijn dit de cijfers voor urban eigendom:
tot € 92.407 - 0%
tot € 126.403 - 2%, met een aftrek van € 1.848,14
tot € 172.348 - 5%, met een aftrek van € 5.640,23
tot € 287.213 - 7%, met een aftrek van € 9.087,19
tot € 574.323 - 8%, met een aftrek van € 11.959,32
Meer dan € 574.323 - 6% vast tarief
Voor niet-permanente bewoning zijn de bedragen voor aftrek lager.
Voor land zonder bebouwing (rustica) is het tarief 5% en voor bebouwd onroerend goed, anders dan voor bewoning, is het 6,5%
Welke documenten heb je nodig?
De verkopende partij dient de volgende documenten te kunnen overleggen bij jouw wettelijke vertegenwoordiger:
- Certidão de Teor van het Conservatoria do Registo Predial (kadaster) - 6 maanden geldig
- Cadernetta Predial van de Belastingdienst - 1 jaar geldig. Let wel: het land heeft een eigen cadernetta en het huis ook.
- Licença de Habitação (woonvergunning) van de gemeente (Camara Municipal) voor huizen gebouwd na 1951. Als het huis (of de ruïne) ouder is, heb je een document van de Camara nodig waarin dit wordt bevestigd en waarmee je dan bent vrijgesteld van een woningvergunning.
- Ficha Tecnica de Habitação voor huizen gebouwd na 30.03.2004
- Energiecertificaat (10 jaar geldig)
Hypotheek
Je kunt zelfs als niet-resident in Portugal een hypotheek krijgen. Daarvoor kun je bij elke bank terecht of je maakt gebruik van een hypotheek adviseur / intermediair.
Je hebt normaliter de keuze tussen een variabele of vaste rente en de looptijd mag maximaal 30 jaar zijn, mits de lener op de einddatum nog geen 75/80 jaar is (afhankelijk van de bank). Ook de taxatie van het onroerend goed natuurlijk overeenkomen met de aangevraagde lening. Verder moet je als niet-ingezetene in Portugal ervan uitgaan dat je 30% van de waarde zelf moet kunnen aanbetalen. Voor residenten ligt dat percentage meestal of 20%. Je mag dan maximaal 30/35% van je netto maandinkomen aan een afbetaling besteden.
Een Nederlandstalige hypotheekadviseur als Jerremy Klingers van Mortgage Direct kan advies op maat bieden.
Goed om te weten
- Als het onroerend goed minder dan € 236.000 kost EN je officieel in Portugal gaat wonen, kun je tot 7 jaar vrijstelling van de gemeentelijke belasting (IMI) aanvragen. Je moet dit zelf binnen 60 dagen na aankoop bij de plaatselijke belastingdienst claimen.
- Hoewel je wettelijke vertegenwoordiger de juridische juistheid van het onroerend goed zal controleren, is het raadzaam om ervoor te zorgen dat documenten en realiteit met elkaar overeenkomen. Zorg ervoor dat je weet waar de grenzen van het grondstuk eindigen. Het is erg belangrijk dat het onroerend goed is geregistreerd op naam van de verkoper.
- Als het grondstuk vermeld staat als - prédio rustica - dan hebben de buren voorrang bij het kopen van dit land. Zorg ervoor dat ze deze gelegenheid hebben gekregen van de verkoper, voordat je koopt.
- Terreinen en gebouwen hebben afzonderlijke belasting-documenten.
- Je krijgt normaliter alleen toestemming om een woonhuis te bouwen als er al een correct geregistreerd huis/ruïne op die plek staat. Je mag niet zonder vergunning in een tiny house, stacaravan of houten huisje wonen. De juiste informatie kun je via je advocaat of architect verkrijgen, of bij de lokale Camara (gemeente).
- Als het koopproces heel eenvoudig is en er geen twijfel bestaat over de juridische status van het onroerend goed, is het ook mogelijk om de advocaat en het notariskantoor over te slaan. Je kunt naar Casa Pronta gaan in het Conservatoria do Registo Predial. Daar doen ze alle controles die een advocaat normaal doet en als alle documenten correct zijn, kunt je de akte op hun kantoor ondertekenen. Het hoofd van het kadaster fungeert dan als notaris. Alle kosten en belastingen worden daar en dan betaald en het enige dat je nog hoeft te doen, is na afloop met het aankoopdocument naar de Finanças gaan om het (gratis) te laten registreren bij de belastingdienst. Deze procedure is goedkoper en soms ook sneller.
Mais Valias - vermogensbelasting bij de verkoop van onroerend goed
Over de waardevermeerdering van onroerend goed dat je verkoopt in Portugal moet belasting worden betaald, de zogenaamde mais-valias.
In Portugal is het bezit van vermogen vrij van belastingen, echter de winst die met het vermogen is behaald is wel belastbaar. Zo dus ook voor onroerend goed dat verkocht wordt.
Had je het verkochte vastgoed al in bezit vóór 1 januari 1989, dan heb je vrijstelling van deze vermogenswinstbelasting. Dit betekent niet, dat je het niet behoeft te melden bij de Finanças. Dit moet, ook ik dat geval, in de G1 bijlage van de IRS-aanslag gebeuren.
Hoeveel belasting je moet betalen ligt er in de eerste plaats aan of je officieel resident bent in Portugal. Er wordt onderscheid gemaakt tussen:
Niet fiscaal resident
Dan verlangt de Finanças (belastingdienst) 28% over de totale netto waardevermeerdering. Je hebt dan namelijk geen officiële permanente woning in Portugal, dus ook geen fiscaal voordeel bij herinvestering.
Fiscaal resident
Als fiscaal resident in Portugal heb je een belastingvoordeel als je het vrijgekomen kapitaal van de verkoop van je eigen woning opnieuw investeert. Dit kan alleen als de verkochte woning je hoofdverblijf was, en het nieuw gekochte onroerend goed ook als hoofdverblijf in gebruik wordt genomen. De nieuwe woning moet 24 maanden vóór de verkoop tot 36 maanden na de verkoop zijn aangekocht binnen de EU en het gehele vrijgekomen eigen vermogen moet hiervoor gebruikt worden. Wordt er minder voor uitgegeven, dan wordt er proportioneel afgerekend. Het geld mag ook gebruikt worden voor nieuwbouw, uitbreiding of verbetering van een nieuwe woning, zolang deze als hoofdverblijf dient.
Gepensioneerden of belastingplichtigen ouder dan 65 jaar op het moment van verkoop van het onroerend goed kunnen worden vrijgesteld van de betaling van mais valias als ze het geld van de verkoop herinvesteren in een verzekering of open pensioenfonds dat een regelmatig periodiek inkomen garandeert. De regel geldt niet alleen voor de belastingplichtige zelf, maar ook voor de echtgeno(o)t(e) of samenwonende partner.
Wil je het vrijgekomen vermogen niet herinvesteren, dan wordt 50% van de waardevermeerdering bij je belastbare inkomen van dat jaar opgeteld. Daarover betaal je dan, afhankelijk van je totale belastbare inkomen, maximaal 48% belasting.
Hoe bereken je de waardevermeerdering?
Meerwaarde = verkoopwaarde van onroerend goed min (aanschafwaarde van onroerend goed x inflatie coëfficiënt) min aan- en verkoopkosten min kosten gemaakt voor de waardestijging van onroerend goed in de afgelopen 12 jaar.
link inflatie coëfficiënt: https://files.dre.pt/1s/2020/09/18400/0000500006.pdf
Welke kosten mag je aftrekken?
- bij de aankoop betaalde IMT, de overdrachtsbelasting en zegelbelasting;
- aankoopkosten: notaris, advocaat en registratiekosten;
- verkoopkosten, zoals de commissie van de makelaar van de verkoop, als deze vermeld wordt in het verkoopcontract en de kosten van het Energiecertificaat;
- alle kosten die de waarde van het onroerend goed hebben doen toenemen en die aantoonbaar zijn met facturen op naam en met fiscaal nummer en hebben plaatsgevonden gedurende 12 jaar voor de verkoop. Het gaat hier om o.a. verbeteringswerken, schilderwerk, isolatie, aanschaf van apparaten zoals afzuigventilatoren, airconditioning en dergelijke.
Hoe en wanneer moet ik de verkoop aangeven bij de Finanças?
Je bent zelf verplicht om een belastingaangifte in te dienen. Deze kan ingediend worden in het kalenderjaar volgend op het jaar van verkoop. Je dient in alle gevallen aangifte te doen, dus ook als alles geherinvesteerd is/wordt. De Finanças verwacht dat je dit zult bewijzen.